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はじめての方へ- このQ&Aは役に立った
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質問 |
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| QNo.4190207 | 土地売却か、賃貸マンション建設か？ | |
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| 質問者：AEZ330 |
東京の某所、駅から徒歩5分の場所に60坪の土地があります。 父のものでしたが私と弟が共有名義で相続しました。 最近空き家になったので、売却か、賃貸マンションを建てて活用か、検討中です。 売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。 弟は売却希望なので、賃貸マンション建築の場合は 私が弟から1/2持ち分を1億円で購入します。 自己資金2000万円を入れて、土地代金と建築費2億5000万円を 30年の銀行ローン（金利3%）借りて建築するプランを 建築会社より提案されています。 鉄筋コンクリートで、20戸、年間賃料の予定が3500万円、 表面利回りが、土地代金＋建築費=3億5000万円とすると、10%です。 所得税を払ったあとの可処分所得が年600万円（ローン返済まで）の試算です。 非常に魅力的ですが、借金が大きく、この土地がもともと埋め立て地なので、 杭を深く打ったとしても、地震が心配です。 地震の問題を無視しても、 売却したお金を他の投資にふった方が、もっと有効に使える気もします。 投資に関しては、多少のリスクは気になりませんが、 その前に納得のできるように、よく考えて行動したいと思っています。 勉強するのはいとわないので、業者さんのいいなりに投資することは、 ないと考えています。 また本業も方もそこそこの収入があります。 出来れば、投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 よろしくお願いします。 |
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困り度：
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| 質問投稿日時： 08/07/20 08:49 |
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回答 |
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| ANo.3 | 不燃公社はこちらをご覧下さい。 http://www.funenkosya.or.jp/ 不燃公社は建築企画提案のみならず、オーナーの連帯債務者となって、 住宅金融支援機構から長期・固定の資金調達を可能にします 不燃公社は中堅のゼネコンなら誰でも知っている仕組みで この手の中小賃貸マンションにはうってつけの「支援システム」 です。 ただ、土地を半分買っての事業ですから全部自己所有の場合より 利回りは悪いですよね。 今、自己所有の更地にマンション建てる人はまだいるけど、土地を買って 賃貸物件建てる人は皆無。 その中間というこのケース。微妙ですよね。 利回りなど別にして、出口は考えておくべきです。 現在６０代で相続が２５年以内なら出口は相続で考えればいいですが ３０年ローン組むということは５０歳前ということですね。 ２０００万もおそらくは相続資産でしょうから、それを全部突っ込むのは もったいない気がします。 ９０００万の流動資産のほうが、昨今魅力的ですよ。 建設が２年かかるなら、２年勉強して運用学ぶ方がいいのでは？ せめて３０００万づつ３分割して考えるとか・・・。 ほかにうなるほど金融資産お持ちならば別です。 |
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| 回答者：noname#63537 | |
| 種類：回答 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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| 回答日時： 08/07/22 13:45 |
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| この回答への補足 | この回答に補足をつける(質問者のみ) |
| この回答へのお礼 | この回答にお礼をつける(質問者のみ) |
回答 |
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| ANo.2 | 追記です。 金利と節税が重要です。 首都圏不燃公社の借りれ金利が安いです。 それと自宅を最上階に設けて階下を貸す（自宅は賃貸か売却 ・・・売却なら譲渡益に３０００万控除、売却損出るなら ローン支払い分が浮く）とかさまざまなバリエーションを考える べきです。 ６００万の可処分所得は２割の空室率を見込むべきです。 都内の賃貸市場はいまはかなり弱いですから時期的には 厳しい時期です。 着工から竣工までの時期をしっかり読まないとダメ。 １月竣工がベスト。 ９月竣工では６ヶ月ガラ空きの可能性も。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません。 |
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| 回答者：noname#63537 | |
| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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| 回答日時： 08/07/22 10:36 |
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| この回答への補足 | 不動産関係の情報ありがとうございます。 賃貸事業の場合は2000万円の自己資金が入っているので、 実際には7000万円＋2000万円=9000万円で 年600万円の運用益を出す計算になりますから、 6.7%の利回りと考えています。 2割税金はもったいない、確かにそうですが、 今から準備して、3月竣工を考えると、再来年の完成になり、 2年近く運用益が出ないのも痛いです。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません ごもっともですね。 首都圏不燃公社というのは初めて聞きましたが、 金利が安い以外にメリットがありますか？ 住宅金融公庫や国民生活公庫も金利が安く固定だと思いますが、 審査が厳しいと聞きました。 不燃公社はどうでしょうか？ |
| この回答へのお礼 | この回答にお礼をつける(質問者のみ) |
回答 |
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| ANo.1 | ＞売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。 税引き後ですか？ 普通に長期譲渡なら２０％近い税金が引かれて 仲介手数料込で手取りは１億４千万。 弟さんとわけたら ７０００万円ですね。 このキャッシュから６００万／年運用益を出すには ８．５％の利回りが必要ですね。 投資は、自分の得意不得意で考えた方がいいです。 金や原油の先物、外貨投資で稼げる自信があれば流動資産で 運用したらいいですし、ローリスクでいくなら投信でも債権でも 買ったらいいし こんなところで訊いても正しい答えは得られませんよ。 私は不動産が得意だから不動産に投資していますが、退職金が 入ったら別の運用しますけど。 もともと不動産ですから、わざわざ売って２割税金払うのは もったいなくないですか？ その土地が価値が減るかどうかという判断です。 地震より家賃の低下と空室率の心配をすべきです。 不動産の勉強が全くできていないなら売るのもいいでしょう。 人任せにしないのが大事。 金があれば情報も入ってくると思うと大間違い。たかられて終わり ですよ。 |
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| 回答者：noname#63537 | |
| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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| 回答日時： 08/07/22 10:16 |
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| この回答への補足 | この回答に補足をつける(質問者のみ) |
| この回答へのお礼 | この回答にお礼をつける(質問者のみ) |
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